Flipping - швидкі перепродажі. Найризикованіша система

Дата створення 10.03.2017 01:48:17

Перепродаж об'єктів нерухомості в короткий період часу (flipping) - одна з найбільш складних і рідко зустрічуваних інвестиційних стратегій на ринку нерухомості. Адже сама суть цієї стратегії протилежить головному принципу інвестування в нерухомість - довгостроковості вкладень.

Разом з тим цей спосіб надзвичайно імпонує тим інвесторам, хто ним успішно займається. Адже на ринку нерухомості, як показує практика нашої компанії, мабуть, тільки ця інвестиційна стратегія здатна в короткостроковій перспективі приносити середній прибуток в розмірі 30% від вкладених коштів.

Стратегія інвестування flipping базується на чотирьох постулатах: «Правильна кількість разів з товстою пачкою грошей опинитися в потрібному місці і в потрібний час».

Правильна кількість разів

Як і до всього прекрасного і бажаного, до фліппінгу застосовано універсальне правило: «Гарненького потрошку».

Короткострокова перепродажа житла з величезними прибутками є типовим різновидом спекуляцій з нерухомістю. Тому уряди багатьох країн відносять фліппінг до небажаних явищ, які, якщо вже не викоренити, то хоча б обмежити - необхідно.

Яскравим прикладом подібного (що обмежує діяльність спекулянтів) підходу є США. Оподаткування Америки влаштовано таким чином, що людина, що інвестує в такий спосіб, незалежно від наявності інших джерел доходу кваліфікується як самозайнята особа, вимушене сплачувати податок з суми транзакції в розмірі понад 15%. А така сума податкових відрахувань статистично в середньому становить половину прибутку, одержуваної при вдало проведеної flipping-інвестиції. Тому в Америці flipping-інвесторам, щоб уникнути уваги податкових клерків, не варто «фліппувати» частіше одного разу на рік.

Але це ще не все. На осіб, які продають об'єкт житлової нерухомості менш ніж через рік з моменту його покупки, накладаються обмеження при взятті іпотечних кредитів і обмеження в податкових пільгах. Найбільш жорсткі заходи вживаються до тих інвесторів, які продають придбаний об'єкт нерухомості менш ніж через 90 днів з моменту його покупки. В подальшому кожні 90 днів «каральні» санкції пом'якшуються. Мова йде про спеціальну федеральну програму «FR-4615 Prohibition of Property Flipping in HUD's Single Family Mortgage Insurance Programs», неможливості отримати податкову пільгу, передбачену постановою IRS section 1031, і т.д.

З товстою пачкою грошей

У світі flipping править кеш. Вдалу інвестицію в більшості випадків необхідно здійснювати дуже швидко. А для цього якнайкраще підходить оплата готівкою, без використання іпотечного кредиту.

До того ж банки, позичають гроші на покупку нерухомості, не в захваті від дострокового повернення кредитів. Тому в США і багатьох інших країнах на достроково повернені іпотечні позики прийнято накладати штрафи. Наприклад, в Америці штрафи при достроковому погашенні іпотечного кредиту в розмірі $ 100 000 складають приблизно $ 2300. Та й чинне законодавство не вітає видачу іпотечних кредитів на настільки високо ризиковані спекулятивні операції.

Так що займаються фліппінгом потрібно розраховувати тільки на свої сили. Іншими словами, світ фліппінга - це світ кеш-баєрів - покупців, що мають серйозні суми вільних грошей.

У потрібному місці і в потрібний час

Особливість фліппінга полягає в придбанні житла, реалізація якого здійснюється за цінами, нижчими від ринкових або принаймні за цінами, які скоро істотно виростуть. Уміння знайти такі об'єкти або місця зосередження таких об'єктів і є основним навиком професійного фліпера.

Наприклад, такі інвестиції часто реалізуються з житловою нерухомістю, поруч з якою будуть реалізовані великі інвестиційні або інфраструктурні проекти - наприклад, де будуть побудовані великі офісні і торгові центри. Як правило, реалізація масштабних проектів істотно підвищує привабливість окремо взятого району, що стимулює зростання цін на житло ще до завершення інфраструктурних проектів. Як правило, такі угоди укладаються ще до офіційного оголошення про реалізацію проектів, після якого власне і починається зростання цін. Нерідко спекулянт робить вигідну інвестицію завдяки інсайдерській інформації.

Ще однією можливістю вигідної покупки житла є аукціони, на яких за безцінь реалізується нерухомість іпотечних боржників. В даному випадку ставка робиться на мобільність і просте везіння. Адже інформація про аукціони публічно розголошується, і переможцем зазвичай виявляється той, хто перший дізнається про вигідній пропозиції і зможе вчасно дістатися до місця торгів.

Форс-мажор якнайкраще змушують людей розлучатися з нерухомістю без оглядки на її реальну вартість. Уміння швидко реагувати на форс-мажор в життя інших людей є важливим умінням фліпера.

Однак всі вище перераховані передумови для успішної flipping-інвестиції приведуть до бажаного результату (тобто високого прибутку) лише за умови успішного продажу об'єкта. Придбаний об'єкт нерухомості необхідно продати так, щоб, з одного боку, отримати високий прибуток завдяки вдалому вибору моменту, а з іншого боку, не погоріти на санкції уряду. Фліппери, як правило, прагнуть якомога раніше вийти з інвестиції, щоб не витрачатися на утримання об'єкта. Адже об'єкт починає обтяжувати кишеню інвестора практично відразу, оскільки виникає необхідність оплачувати комунальні послуги, страховку, утримання прибудинкової території в порядку і т.д. У свою чергу «каральні санкції» податкових органів на прикладі США послаблюються на четвертий місяць володіння житлом. Виходячи з цих дат і цінової кон'юнктури фліппер і приймає рішення про продаж.

Крім названих ключових факторів, фліппінг вимагає від інвестора великих тимчасових витрат. Такий вид інвестування часто передбачає точкові операції при відсутності достатньо великого обсягу пропозиції і, як наслідок, необхідність витрачати багато часу на пошук голки в копиці сіна.

Одночасно з цим flipping-інвестування пред'являє високі вимоги не тільки до професіоналізму, а й інвестиційному чуттю учасників ринку. Дана інвестиційна стратегія відрізняється високими ризиками і породжує куди більший відсоток інвесторів-невдах, ніж всі інші способи інвестування разом узяті.

Коментарі

Список коментарів порожній

Залиште свій коментар