Угода - передача грошей від покупця до продавця

Дата створення 28.03.2017 17:57:22

Перше питання, на яке ми маємо відповісти: яка саме буде ця сума? Здається, відповідь очевидна - це ціна квартири, яку ми узгодили з покупцем під час переглядів і торгів. Але не будемо поспішати. Перш за все, згадаємо, що якусь суму ми вже отримали у вигляді завдатку. Другий момент - наш ріелтор. Він цілком справедливо хоче отримати з нас свої комісійні і не менш справедливо прагне зробити це під час угоди. Тому що, якщо допустити інший розвиток подій (продавець отримав всю суму) - отримати з нього хоч щось буде малоймовірно. Тому в залік комісії агентства піде отриманий завдаток. Але розмір завдатку часто виявляється менше комісії, тому щось ще з грошей покупця перекочує прямісінько до нашого ріелтора, минаючи наші власні руки. Як саме це буде зроблено - предмет домовленості сторін.

Є і ще один аспект. Як добре відомо, величезна кількість продажних квартир - невільні, тобто їх продавець «прописаний» і фізично проживає там і збирається переїхати тільки в нову квартиру «альтернативну» площу. Покупець, зрозуміло, хоче підстрахуватися, для чого зазвичай наполягає на утриманні деякої суми до повного фізичного і юридичного звільнення об'єкта.

Втім, з цими грошима все не так просто. Часто угода йде настільки «впритул», що утримувати просто нічого - всі отримані кошти повинні бути передані по ланцюжку далі. А крім того, якщо покупець не довіряє продавцеві (адже саме так можна назвати описане в попередньому абзаці) - то з чого б має виникнути довіра в протилежну сторону? Точно так же, як покупець, отримавши гроші, може не поспішати виїхати з квартири, і продавець може спробувати «затиснути» решту суми.

Розрахунок покупця з продавцем - одне з головних ланок в операціях з нерухомістю на вторинному ринку. Необхідно визнати, що в переважній більшості угод гроші передаються від покупця до продавця найбільш «незграбним», а тому - і самим ризикованим способом - у вигляді згортка з готівкою». А ось послугами, які надаються банками, користуються рідше. Серед найпоширеніших це оренда банківських сейфів (індивідуальних банківських сейфів). Він вважається найнадійнішим, але не найпоширенішим. Давайте більше детально розберемо даний спосіб на практиці:

Щоб орендувати комірку, необхідно укласти договір оренди. Він може бути як двостороннім: між банком і стороною угоди - покупцем або продавцем (в більшості випадків орендарем виступає покупець, тому що саме він закладає гроші в банківську комірку), так і тристороннім - між банком з одного боку і покупцем і продавцем з іншого боку, в такому випадку в договорі беруть участь два орендаря. Сторони можуть також скласти додаткову угоду, де обумовити особливі вимоги, наприклад - зобов'язання продавця виписатися з квартири. Набагато частіше угоди носять характер «альтернатив», тому в них беруть участь кілька квартир. Відповідно, число банківських сейфів, задіяних для розрахунків по альтернативній операції, може бути значним. Експерт зазначив, що в рамках великих багатоланкових угод вміння правильно скласти схему закладки, визначивши, погодивши і взаємопов'язані всі строки та умови доступу для всіх учасників угоди, - одне з мірил професійної ріелторської компетенції. І далеко не всі ріелтори реально здатні вирішувати такі завдання без помилок. У кого ключ? Механізм закладки грошей відбувається наступним чином: в день операції (підписання договору купівлі-продажу) доступ до осередку мають продавець і покупець: покупець закладає в осередок грошові кошти в присутності продавця (перед закладкою продавець має право скористатися послугами банку по перевірці та перерахунку грошових купюр). Один ключ від банківської комірки передається покупцеві, а другий ключ - залишається в банку. Залежно від домовленості сторін ключ, переданий орендарю, може зберігатися як у продавця, так і у покупця. «Зберігач ключа» повинен взяти на себе письмові зобов'язання надати ключ стороні, яка отримує доступ до осередку, якщо всі умови договору і додаткової угоди (де прописувалися якісь особливі вимоги) виконані. В ряді банків існує окрема послуга - «зберігання ключа», якою можна скористатися, щоб уникнути «бодання» типу: «Ключ - мені! Ні мені!". Якщо ж такої послуги немає,то потрібно учасникам угоди залишати ключі від осередків на зберігання ріелторам. «Зрозуміло, залишати не під чесне слово,  а отримуючи від них взамін відповідний гарантійний лист, в якому буде чітко вказано, при настанні яких подій і кому повинен бути переданий ключ». Ставки оренди і терміни Загальна вартість банківського осередку визначається на основі терміну оренди і розміру орендованого сейфа. Як правило, при звичайній угоді купівлі-продажу даний термін складає місяць. А при іпотечних угодах, для яких встановлено прискорений порядок реєстрації, термін оренди може бути ще менше. За традицією, що склалася витрати по оренді лягають на плечі покупця. Але якщо потрібно оренда декількох сейфів, наприклад, кілька власників-продавців хочуть заздалегідь розкласти по осередках належні їм від продажу частки, покупець розраховується лише за один з них, а інші зацікавлені особи оплачують свої сейфи самостійно. Вартість оренди комірки залежить від обраного банку, розміру осередку, терміну її оренди.

Як забрати свої гроші

Після реєстрації договору у продавця з'являються повні права отримати свої гроші. Для цього, продавець повинен представити в банк перелік документів, який закріплений в основному договорі оренди комірки, а також виконати всі умови, зафіксовані в додатковій угоді. «Документами на доступ за підсумками угоди можуть бути: оригінал договору купівлі-продажу нерухомості, виписка з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно, паспорт з відміткою про виписку або витяг з будинкової книги про реєстрацію. Якщо якогось документа не вистачає або його реквізити відрізняються від зазначених в угоді (наприклад, помилка у прізвищі), в доступі буде відмовлено. І якщо у співробітника банку виникають сумніви, він зв'язується по телефону з другою стороною для уточнення.

Якщо угода альтернативна, то в список документів, що підлягають пред'явленню продавцем, як мінімум включаються копії договорів по «альтернативним» об'єктам і / або відповідні виписки.

Після перевірки всіх документів співробітник банку проводить продавця в депозитарії, де той забере гроші за продану нерухомість. Дана процедура відбувається за відсутності покупця.

При дотриманні всіх зафіксованих в договорі умов проблем з виїмки грошових коштів з банківського осередку не виникає.

Якщо угода розсипалася

Але якщо в силу якихось причин і обставин угода не відбулася, то покупець може забрати свої гроші. Відповідне положення закріплюється в договорі: покупець має право забрати свої гроші назад після закінчення певного періоду, в який продавець мав право відкрити банківський осередок.

І тут, існує два шляхи. Перший з них доречний в тому випадку, якщо угода розвалилася остаточно і безповоротно, але продавець і покупець зберегли нормальні людські відносини. У цьому випадку їм разом необхідно відвідати банк і скласти угоду про розірвання раніше укладеної угоди, що регламентує доступ до осередку. Слідом за цим у покупця виникне право доступу до орендованого осередку, вилучити з якої свої гроші він зможе тоді, коли йому це буде зручно.

Другий шлях не має на увазі необхідність візиту продавця. Все, що необхідно в його рамках зробити покупцеві, - дочекатися терміну, відведеного для його доступу до осередку, і забрати гроші. Якщо термін доступу продавця закінчився, а він так і не з'явився в банк із зареєстрованим договором, покупець може самостійно відповідно до умов його доступу після закінчення встановленого терміну провести виїмку грошей. Але на практиці співробітник банку обов'язково дзвонить і попереджає другу сторону.

Інші варіанти передачі грошей

Теоретично вони існують, але займають на ринку мізерно малу частку. У разі якщо сторони абсолютно один одному довіряють, передача може пройти просто з рук в руки. Але, попереджають фахівці, це дуже великий ризик: велика сума виявляється для незміцнілих душ великою спокусою. Історій про те, як люди дружили з дитячого садка, а потім вщент разсварилися через великі гроші можна згадати чимало.

Іншою альтернативою називається вона банківським акредитивом. Згідно економічної науки, це «незалежне від покупця безвідкличне і тверде зобов'язання випускає банку провести розрахунки при належному поданні продавцем документів». «Покупець зараховує грошові кошти, які складають вартість квартири, на акредитивний рахунок, продавець отримує повідомлення (лист) від банку про надходження грошових коштів на рахунок. На відміну від звичайного розрахункового рахунку після зарахування грошових коштів на акредитивний рахунок покупець в певний період не має права відкликати гроші з рахунку без згоди продавця. Продавець же вправі отримати грошові кошти при виконанні певних умов, аналогічних умовам доступу до банківського сейфу, - пред'явлення в банк зареєстрованого договору.

Іншими словами, повний аналог депозитарного осередку і тристороннього договору. Але число учасників угод, що користуються ним в реальності, становить сьогодні частки відсотка. Їх стандартне запитання: «А раптом банк збанкрутує?»

Так що безготівкові розрахунки в основному застосовуються там, де в угодах тим чи іншим чином беруть участь державні гроші: всілякі сертифікати, дотації і т.п.

Коментарі

Список коментарів порожній

Залиште свій коментар