Купівля квартири у власника: нюанси останнього етапу

Дата створення 09.03.2017 13:07:52

Логічне завершення угоди купівлі-продажу квартири, її фінальний акорд - це передача нерухомості від продавця покупцеві. Всі попередні етапи (перегляди, торги, закладка грошей в банк, підписання договору, подача його на держреєстрацію і т.п.), годі й казати, теж важливі. Як правило, цей останній етап проходить без особливих ексцесів: люди в масі своїй осудні, продав - так їдь. Але іноді трапляється і так, що все йде, як то кажуть, «не по різьбі». Як саме і що тут робити покупцеві – постараємо розібратися надалі.  

Фахівці бюро нерухомості «Метраж» Івано-Франківськ, спробують розібратися в даній ситуації.

Як воно повинно бути і зазвичай буває?  Заздалегідь порівняння випливають з курсу давньогрецької літератури, в якій були вимоги до класичної драми - єдність місця, часу і дії. З цих позицій і розглянемо цікавий для нас предмет.

Отже, місце. Тут без варіантів - тільки сама передана квартира. Як не люблять деякі ріелтори свій рідний офіс, тут доводиться, крекчучи, відправлятися на об'єкт - щоб переконатися, що він в порядку, не відбулося ніяких аварій і т.п.

Друге - час. Опитані нами експерти називали різні терміни. «За усталеною практикою вільні квартири передаються протягом одного дня після реєстрації або в термін, що не перевищує семи днів. При альтернативних угодах терміни залежать від кількості квартир в ланцюжку: спочатку передається остання квартира, потім передостання, покупець першої квартири чекає звільнення в порядку черговості ». Прийнято говорити про час передачі квартири від двох тижнів до двох місяців. З чим погодилися абсолютно всі фахівці ринку (навіть називаючи трохи відрізняються конкретні терміни) - це питання визначається сторонами угоди. Як покупець з продавцем домовляться - так і буде.

Тепер про дії. Їх досить багато:

1. покупець повинен упевнитися в тому, що квартира передається йому в тому стані, в якому було погоджено до угоди;

2. проводиться фінішний контроль відсутності у продавця заборгованостей по квартплаті та оплаті комунальних послуг до дня передачі квартири;

3. покупець отримує від продавця розрахункові книжки та інші необхідні документи (наприклад, паспорта і інструкції по експлуатації обладнання, переданого разом з квартирою) і ключі;

4. обидві сторони фіксують угоди відсутністості претензій один до одного.

Все перераховане записується в спеціальному документі - акті прийому-передачі. Незважаючи на деяку зовнішню «несерйозність» (акт складається в довільній формі, може бути написаний від руки і просто підписується сторонами - не треба його ніяк завіряти, ставити печатки), це дуже важливий папір. Саме з підписанням передавального акта договір вважається остаточно виконаним. А відмова однієї зі сторін підписати акт - може вважатися порушенням договірних зобов'язань. Це дає можливість протилежній стороні подавати позов про відшкодування завданих збитків.

«Розумний» - це який?

Розглянемо тепер пункти з попередньої глави. Почнемо з термінів, в які повинна відбутися передача квартири. Вся названа конкретика (день, тиждень, два місяці ...) - це т.зв. «Традиції ділового обороту».

«Ст. 457 ЦК України встановлює, що проданий товар повинен бути переданий покупцеві в термін, встановлений у договорі купівлі-продажу ». А якщо цей термін зовсім не вказано? Тоді вступає в силу ст. 314, яка - на жаль! - Написана надзвичайно обтічно. Судіть самі: «2. У випадках, коли зобов'язання не передбачає термін його виконання і не містить умов, що дозволяють визначити цей термін, воно повинно бути виконане в розумний термін після виникнення зобов'язання ». Чи треба говорити, що уявлення про «розумності» у громадян буває різний - ілюстрацію цього ви зможете прочитати ближче до кінця цієї статті.

Спочатку кориця, потім розгром

Ще один потужне джерело конфліктів - стан квартири. Справа в тому, що до переглядів продавці лізуть зі шкіри геть, намагаючись надати своєму об'єкту «товарний вигляд». Написано чимало рекомендацій про те, як слід це робити: поприбирати в квартирі, вимити вікна, наповнити приміщення запахом булочок з корицею ... До закінчення угоди ніяких резонів «чіпляти на морду імідж» у продавця вже немає - гроші адже отримані. Яка вже тут кориця - частенько квартири передають в стані, найкраще описується словом «розгром». Автору (якийсь особистий досвід є) доводилося бачити подібне житло. Особливо зворушила деталь: видерті зі стін електророзетки. Будинок старий, відповідні вироби - чорного радянського пластика

Тим часом, закон має на увазі передачу квартири в придатному для проживання стані. «Це як мінімум наявність всієї сантехніки, плити, дверей на своїх місцях».

Що ж робити, якщо ви, покупець, приїхали в квартиру, а там подібне неподобство? Відповідь можна знайти в п. 2 ст. 556 ГК: «Прийняття покупцем нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу, ... не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору». Іншими словами, квартиру, звичайно, треба прийняти - не відмовлятися ж. Але всі свої претензії внести з передавального акту і згодом звертатися до суду, вимагаючи від продавця відповідної компенсації.

Окремим випадком даної проблеми є ситуація, коли об'єкт продається з обстановкою: за прекрасні меблі та побутову техніку, які продавець залишає в квартирі, він отримує від покупця додаткові гроші. Як гарантувати, що все це майно дійсно залишиться? Шляхи два: або включити відповідні пункти в договір купівлі-продажу, або скласти на цей рахунок окремий документ. У будь-якому випадку повинний бути складений докладний опис майна, що передається, його вартість, чіткі фотографії, а також відзначено його стан. Також необхідно вказати, які штрафні санкції будуть покладені на продавця в разі порушення.

Тому що, коли нічого цього не зробити - доведеться просто покластися на порядність протилежного боку. А просте формулювання на кшталт «два дивана» (без вказівки, що ж це за дивани такі і в якому стані) може привести до того, що в день отримання квартири ви виявите пару предметів меблів, принесених з сусіднього смітника ... «Обурюватися, доводячи, що про все було домовлено зовсім не так, буде абсолютно марно.

Житлово-комунальні страждання

Ще одним пунктом, згаданим в першому розділі нашої розповіді, було підтвердження, що у квартири немає боргів по квартплаті і комунальним платежам - з отриманням від продавця відповідних оплачених квитанцій. Якщо раптом трапилося так, що непогашені рахунки є - тут два варіанти. Або беремо з продавця відповідну суму (заплатимо потім самі), або - якщо продавець відмовляється - вносимо відповідну претензію в акт прийому-передачі.

Практика показує, що відповідні організації, звичайно, дуже хочуть отримати всі борги за минулі роки. Покупець квартири відповідає за всіма боргами, які виникли після реєстрації договору купівлі-продажу. А якщо організації ЖКГ мають якісь претензії до того, що сталося до цієї дати - вони можуть розшукати колишнього господаря квартири і зажадати гроші з нього.

Спираючись на власний досвід, автор може засвідчити: житлово-комунальні трудящі, коли справа доходить до обговорення даної теми, зазвичай бажатимуть дуже голосно верещати і навіть тупати ніжками

Історія з життя

Кажуть, на ловця і звір біжить. Працюючи над даною темою, оглядач дізнався, що знайома одного з його колег потрапила в якусь проблемну ситуацію, пов'язану зі звільненням квартири. Зателефонувавши цю жінку (назвемо її Людмилою), ми почули таку розповідь:

«Квартиру я купувала в квітні. Продавець мені не дуже сподобалася - така нахабна молода баба (оцінка, звичайно, не дуже приємна - але, як мені здається, Людмила цілком має на неї право. - В.А.). Зокрема, вона залишила нам серйозні борги по комунальним платежам.

Крім цього, в квартирі виявилися шість величезних ліжок. Справа в тому, що господиня раніше здавала житло ... баскетбольній команді. І меблі виявилася під стать тим гігантам, які жили тут.

Ліжка вона вивозити відмовилася. Досить категорично зажадала, щоб вони «якийсь час» полежали на балконі. Я, добра душа, погодилася. Зійшлися на тому, що майно буде вивезено протягом місяця.

Потім почалися дзвінки по телефону: незнайомі люди цікавилися меблями. Деякі навіть приїжджали подивитися. Соромили мене за те, що я в оголошеннях вказувала, що меблі хороші і нові - а вони старі і величезні. Як з'ясувалося, колишня господиня намагалася своє майно продати, для чого розміщувала оголошення на дошках в інтернеті. Там писала, що все нове - а мені доводилося виправдовуватися перед незнайомими людьми, пояснюючи, що це не я писала щодо чудового стану.

Пройшов місяць, потім ще один, і ще. Купувати ліжка ніхто і не думав, а колишня господиня постійно дзвонила і виторговувала у мене ще «тиждень». Припинив цю справу тільки мій дорослий син - він подзвонив і категорично зажадав, щоб меблі поїхали в найближчу суботу. Продавець, звичайно, висловила своє смертельне обурення - але в цей самий день приїхала. Нещасний хлопчик кволого виду (на вантажників вона, виходить, теж заощадила) відніс цей мотлох туди, де йому і місце - на сусідній смітник ».

Обговорювати тут моральне обличчя продавця не хочеться - на увазі очевидності предмета. Звернемо увагу на інше.

По-перше, покупець проявила себе як психологічно не дуже міцний чоловік. Що ж - має право: клієнт не зобов'язаний все вміти і знати, він квартири купує не кожен день.

Друге: Людмилу дуже цікавило питання, чи не могла вона просто викинути ці так обридлі їй ліжка? Тут складно - з одного боку, це майно, яке де-юре належить старій власниці квартири. Викинути його - значить, з юридичної точки зору, зробити самоуправство, розпорядившись чужим. Але - з іншого боку - за законом, щось існує тільки в тому випадку, якщо згадано в документах. А немає запису - немає речі. Так що висновок виходить такий: якби продавець нав'язала Людмилі письмове зобов'язання зберігати ці багатостраждальні ліжка невідомо до якої дати, Людмила потрапила б в дуже скрутне становище: треба було б вивозити речі на склад, оплачувати зберігання. Але нічого письмового не було - тільки усна угода. А значить, треба було після першого ж місяця відправити мотлох на смітник, а при подальшому дзвінку продавця зобразити страшне здивування: які такі ліжка ?! Особисто мене б совість після цього абсолютно не мучила

Вивчена нами тема відноситься до числа тих, що мало регулюються законом. По суті, категорично вимагається лише одне - підписати акт прийому-передачі, а в іншому все «за згодою сторін» та «в розумні терміни». Висновок дуже простий: про все треба домовлятися заздалегідь і всі угоди відразу фіксувати в письмовому вигляді. Щоб не з'явився потім такий персонаж, як той, що попався Людмилі, і не став виторговувати «тиждень» за «тижнем».

Популярні коментарі

У Цивільному кодексі України не роз'яснюється, що розуміється під розумним строком, внаслідок чого між сторонами може виникнути спірна ситуація, вирішувати яку буде суд. При вирішенні таких спорів суд враховує всі обставини угоди. Якщо в розумний строк після укладення договору передача товару не проведена, то продавець зобов'язаний це зробити протягом семи днів з дня пред'явлення вимоги покупця (всі вимоги до продавця із зазначенням терміну на виконання потрібно оформляти в письмовій формі).

На наш погляд, з урахуванням звичаїв ділового обороту і правової практики максимально розумним строком є ​​один місяць з дати реєстрації договору.

Підписання передавального акта означає, що з цього моменту обов'язок по утриманню квартири переходять від продавця до покупця. Важлива обставина полягає в тому, що в передавальному акті покупець вказує, чи має він претензії до житла чи ні. Як правило, такі претензії відсутні, хоча варто придивитися до квартири уважніше. Наприклад, якщо через місяць після покупки в квартирі прорве водопровід і затопить сусідів, то покупець не зможе довести, що це не його вина. Тільки вказівку всіх недоліків і несправностей в передавальному акті буде служити законним захистом і виправданням.

Коментарі

Список коментарів порожній

Залиште свій коментар