Продати квартиру - крок не менш ризикований, ніж купити

Дата створення 10.03.2017 14:57:25

Склалася думка, що в угоді купівлі-продажу на вторинному ринку до ризику можуть бути піддані тільки покупці. Але мало хто замислюється про продавців квартир, про те, як їх можуть позбавити грошей або майна. Подивимося на найпоширеніші проблеми, які можуть очікувати продавців нерухомості - всі вони зустрічалися або в моїй практиці, або в практиці моїх колег. Їх можна уникнути, дотримуючись простих правил.

Не довіряй словам, не чекай оплату після операції

Як би це не здавалося дивним або безглуздим, але найбільш ненадійна схема розрахунків на вторинному ринку – безготівковий розрахунок. Її проблеми впираються в саме, здавалося б, просте запитання: коли перераховувати грошові кошти - до реєстрації договору або після? Давайте подумаємо.

Якщо оплата буде здійснена після реєстрації договору купівлі-продажу, а саме цього і вимагає закон, щоб уникнути виникнення застави на квартиру, продавець ризикує не отримати грошові кошти. Практика знає величезну кількість прикладів, коли гроші не доходять до продавців житлової нерухомості, в тому числі: за відсутності грошей у покупця, розтраті або втрати останнім коштів в процесі оформлення документів, при банальній жадібності покупця або зміні обставин, коли останній передумав мати у власності куплену квартиру або здійснювати її оплату.

Багато років буде потрібно продавцю, щоб повернути своє майно, якщо покупець ухиляється від його оплати, і то - якщо пощастить. Якщо ж продавець зустріне на шляху професійну групу шахраїв, то шанси повернути продану квартиру або гроші за неї будуть близькі до нуля.

Моя порада як адвоката - здійснюйте розрахунки через банківські комірки, подібний спосіб є гарантією для обох сторін договору.

Не напиши зайвого в документах про оплату

Багато продавців не приділяють належної уваги з документом, що фіксує передачу грошей, зокрема: розписці, передавальним актом і умов в договорі купівлі-продажу, який підтверджує взаєморозрахунок між сторонами. Вважається, що це повинно турбувати тільки покупців. А даремно.

Якщо в договорі і передавальному акті буде передбачено, що сторони здійснили оплату до його реєстрації, наприклад, в момент підписання (саме так найчастіше і вказується в договорах щоб уникнути зайвої юридичної колізії - виникнення застави на квартиру), а в подальшому після укладання угоди і реєстрації договору продавець оформить ще й розписку в отриманні грошей, то в наявності подвійна оплата одного майна: за договором і передавальним актом - раз; по розписці - два.

Закон не допускає безпідставне збагачення, а саме марна збагаченням і є подвійна оплата одного майна.

Подібна помилка дає можливість покупцеві (або зловмисникам, пов'язаних з покупцем) звернутися до суду і вимагати повернення надміру сплаченої суми, зазначеної в розписці. При цьому зауважте, грошові кошти передавалися лише одного разу. Але спробуйте довести це, коли документи говорять зворотнє.

Практика цивільного судочинства знає кілька сотень подібних суперечок.

Не давай оригінали документів агентствам нерухомості

Часта помилка продавців полягає в тому, що вони схильні звертатися не до професійних і зарекомендували себе агентствам, а до тих ріелторам, які обіцяють продати житло за велику ціну. Власники квартир, які не мають досвіду і знань в області нерухомості, помилково вважають, що краще саме там, де обіцяють найвищу вартість за їх майно.

Однак обіцяти більше, ніж коштує квартира по ринку, - значить обманювати клієнтів ще до початку співпраці.

Залучаючи продавців нерухомості в ріелторські компанії шляхом необгрунтованих обіцянок і запевнень, агентства, як правило, намагаються отримати від клієнта оригінали документів на квартиру і підписати договір, відповідно до якого останній зобов'язується не продавати житло через інших посередників.

Результатом подібних відносин стає повна «паралізація» продавця, його абсолютна залежність від агентства нерухомості, часом не дає можливості відмовитися від угоди.

До мене не раз зверталися за допомогою клієнти, яким ріелтори не повертали оригінали правовстановлюючих документів, зобов'язували, схиляли продавати житло навіть тоді, коли власники передумали здійснювати операцію.

Остерігайтеся злодіїв і розбійників при показі квартири

Деяких «покупців» при огляді житла цікавить далеко не саме приміщення, а скоріше його вміст. Насторожитеся, якщо потенційний покупець буде звертати увагу не на вид з вікна, стан квартири, правовстановлюючі документи, а на речі, розташовані в кімнатах.

Продавцю слід перевіряти паспорти осіб, яких він впускає в свою квартиру, записувати їх дані, дані співробітників ріелторських компаній.

Перед показом приміщення необхідно прибрати всі цінні речі і документи в надійне місце, щоб зменшити ризики можливої ​​крадіжки або пограбування.

З 2010 р було проведено понад 100 перевірок за фактом вчинення злочинів, пов'язаних з крадіжкою чужого майна, коли предмети і цінності пропадали у власників саме після показів квартир потенційним покупцям.

Не допусти розірвання договору, вказуй істотні недоліки житлового приміщення

Продавцю слід повідомляти покупцям про недоліки квартири, а істотні з них - прописувати в договорі купівлі-продажу. Це дозволить в подальшому уникнути судових позовів про стягнення збитків, завданих продажем неякісного житла, або розірвання договору у зв'язку з наявністю істотних недоліків в приміщенні.

Такими недоліками можуть бути: неузаконене перепланування, частково не працює електропроводка, серйозні порушення в конструктивних складових житлового приміщення після ремонту, наявність судових та інших домагань з боку третіх осіб і т.д.

Не забувай про обережність в цілому

Продаж нерухомості за правильну ціну, з грамотним оформленням і гарантією отримання грошових коштів - процедура не найлегша і не найбезпечніша.

Однак мало хто з продавців замислюється про це. А це є добрим ґрунтом для обману як для професійних шахраїв, так і нечистих на руку «покупців», та й для деяких чорних маклерів або сумнівних агентств нерухомості. Пам'ятайте про описані ризики, і нехай це допоможе вам уберегти своє майно.

Коментарі

Список коментарів порожній

Залиште свій коментар