Види шахрайства при покупці та продажі квартири

Дата створення 14.03.2017 15:59:40

Угоди з нерухомістю завжди привертають аферистів - аж надто багато можливостей для шахрайства закладено в самому механізмі купівлі-продажу житла і занадто великий можливий прибуток. А ще - дуже багато юридично безграмотних і довірливих людей. Як мінімізувати ризики - розповімо нижче.

Звичайно, зараз для шахраїв не такі часи, як, скажімо, в 90-ті, і багато шахрайських схем минулих часів зникли з кримінальних зведень. Законодавці намагаються поставити заслін для шахрайських схем, а механізми перевірки квартири на юридичну чистоту стали більш досконалі і доступніші. Однак не варто спокушатися. Одні схеми пішли в минуле, але з'являються інші, злочинці знаходять все нові способи обману продавців і покупців. І, звичайно, на сто відсотків убезпечити себе від неприємностей не може ніхто. Але спробувати точно варто.

Операції купівлі та продажу житла можна розділити на дві великі групи: угоди з новобудовами і угоди на вторинному ринку. Відповідно, і шахрайські схеми в цих двох випадках будуть різними.

Схеми шахрайства, що застосовуються продавцями житла в новобудовах

Багато хто купує нову квартиру ще на стадії будівництва по дольовій участі - на цьому і ґрунтується стратегія шахраїв. Найбільш вигідним до недавнього часу були вкладення в нерухомість на стадії котловану під споруджуваний будинок (вони ж, зрозуміло, і найризикованіші). У забудовника в такому випадку більше часу втекти з грошима, хоча, звичайно, він може зникнути з ними і на будь-який інший стадії будівництва. Але якщо «втеча» трапляється дуже швидко, то, швидше за все, забудовник ніколи і не збирався добудовувати будинок.

Але буває і так, що забудовник радий би добудувати будинок, але стикається з фінансовими труднощами або не може подолати якийсь адміністративний бар'єр. Ще трапляється, що будинок роками стоїть побудованим, але не може бути заселений через неможливість його здачі. Покупцеві-дольовику, який не може отримати свою квартиру, вже, по суті, не так важливо, чи був спочатку злий умисел у забудовника чи ні. Адже все одно потерпілий не може ні повернути вкладені кошти, ні користуватися житлом, на покупку якого їх витратив. Які основні причини?

Помилка в договорі.

Винних у тому, що недозволене будівництво велося, а здача будинку чомусь відбулася, ніколи не знаходять.

Відсутність дозволу на будівництво. Буває, що будинок побудований, зданий і заселений, але потім з'ясувалося, що дозволу на будівництво не було. Людей, які купили квартири в цих будинках, виселяли, а самі будинки за рішенням суду піддавалися знесенню. Винних у тому, що недозволене будівництво велося, а приймання-здавання будинку чомусь відбулося, ніколи не знаходять. Майнову та моральну шкоду пайовикам суд не компенсує.

Нечесний посередник. Для реалізації житла забудовник зазвичай привертає субпідрядників. Субпідрядники продають житло за договором із забудовником та інвесторами, беруть за договором купівлі / продажу гроші з покупців, собі залишають обумовлений відсоток, решта переводять забудовнику. Але буває, що несумлінні субпідрядники не переводять забудовнику гроші, а зникають разом з ними. У цьому випадку на субпідрядника заводиться кримінальна справа, договір між ним і забудовником анулюється, а люди, які укладали договір через субпідрядника, залишаються без житла і грошей.

Новобудова - що перевіряти?

Звичайно, краще купувати квартиру безпосередньо у забудовника. Але деякі забудовники самі квартири не оформляють, і тоді найкращий вибір - вибрати з уповноважених продавців найбільш відоме агентство нерухомості. Треба вимагати документацію на об'єкт і переконатися, що у забудовника є документ про виділення землі і дозвіл на будівництво. Якщо документацію не показують, від покупки квартири краще утриматися.

На жаль, убезпечити себе від всіх ризиків при купівлі квартири на стадії будівництва практично неможливо. Не застосовується тут і титульне страхування. Адже застрахувати можна тільки право власності. А якщо його ще немає, то і страхувати нічого.

Шахрайство при продажу вторинного житла

Загальна стратегія шахраїв при продажі вторинного житла така: провести операцію, (яка повинна пройти реєстрацію), отримати з покупця гроші, далі угода оспорюється в суді, договір купівлі / продажу розривається, покупець позбавляється і придбаної нерухомості і грошей. Таких шахрайських схем існує кілька, але зустрічаються і інші.

Підставна особа. В угодах може фігурувати справжній паспорт (коли шахрай або його спільник схожий на власника) або той, в якому переклеювали фотографію. У 90-і роки були випадки, коли шахрай проникав в квартиру поїхав у тривале закордонне відрядження господаря, знаходив його паспорт, приватизував квартиру, а потім продавав. Зараз такі історії практично не зустрічаються, однак загальногромадянський паспорт залишати вдома, їдучи на тривалий час, все одно не варто. При зникненні паспорта необхідно терміново подати заяву про втрату або крадіжку.

Показують одне, продають інше. Ця схема теж з 90-х. Були інциденти, коли шахраї міняли позначення номера квартири або будинку (в документах або навіть на самому будинку / вулиці). Такі прийоми застосовувалися при купівлі-продажу житла за містом, так як там підробити адресу набагато легше. Схема примітивна, але на неуважному покупцю може спрацювати.

Є ризик, що власник може померти до реєстрації переходу права, і угоду оскаржать в суді його спадкоємці.

Зник з авансом. Подібна схема зустрічається і зараз. Покупцеві показують квартиру, вона йому підходить, і тоді між двома сторонами укладається попередній договір, що підтверджує внесення авансу. Через деякий час продавець просто зникає. Надалі виявляється, що це був зовсім не власник квартири, а, скажімо, орендар, а документи на квартиру підроблені. Втішити покупця може лише те, що його матеріальний збиток обмежується сумою авансу. І, швидше за все, цей потерпілий - не єдина жертва, так як в подібних схемах шахраї прагнуть обдурити відразу декількох покупців.

Продаж за дорученням. Такі угоди апріорі є ризикованими. Довіреність часто видається, якщо власник старий або хворий і тому не може сам провести операцію. Але є ризик, що він може померти до реєстрації переходу права, і угоду оскаржать в суді його спадкоємці. Інший «слизький» момент такий: людина, що видала довіреність, може відкликати її в будь-який момент. Хоч за день до операції. Тоді доручення визнаються недійсними і угода розривається.

Потрібно, перш за все, настояти на зустрічі з власником нерухомості, яка видала довіреність. Переконатися, що він живий, при здоровому глузді, не змінив свого бажання продати нерухомість, не збирається відкликати довіреність. Потрібно спробувати домовитися з ним про його особисту участь в угоді. Безпосередньо перед операцією бажано додатково упевнитися у того хто видав довіреність нотаріуса, що вона не була відкликана.

Іноді законодавство захоплюється захистом прав одних категорій громадян на шкоду іншим.

Продаж квартири, що знаходиться в заставі або під іншим обтяженням. Шахрай може спробувати продати вам квартиру, закладену при отриманні ним кредиту, що теж є досить поширеним явищем (особливо часто зустрічалося в багаті на кримінальні події 90-ті). Зараз обтяження на право власності, в тому числі і заставу, перевіряються досить легко. Виписка повинна бути максимально «свіжої» на момент угоди, але це може не врятувати від шахрайства. Справа в тому, що реєстратор повинен отримати інформацію про накладене обтяження протягом трьох днів. Тому можливий випадок, коли реєструється угода з уже накладеним, але ще не відомим реєстратору обтяженням. Подібні випадки вирішуються в судовому порядку. Результат судового розгляду передбачити неможливо.

Особа, яка відмовилася від приватизації з правом довічного проживання. Іноді законодавство захоплюється захистом прав одних категорій громадян на шкоду іншим. Наприклад, так відбувається по відношенню до особи, колись відмовився від участі в приватизації квартири на користь своїх родичів - він отримує право довічного проживання в ній. Купівля такої квартири належить до угод підвищеного ризику, оскільки це право зберігається навіть після багаторазового перепродажу квартири, що може бути використано шахраями для тиску на її нових власників.

Оскарження угоди можливе, якщо продавець перебуває на обліку в наркологічному диспансері.

Оскарження угоди. Після проведеної операції продавець раптом заявляє, що його обпоїли і примусили підписати договір. І на руках у нього буде документ про те, що в момент угоди він не був тверезий. Відповідно до шахрайської схеми або до угоди, або відразу після неї продавець випиває неабияку кількість алкоголю і потрапляє на медичний огляд внаслідок якого-небудь порушення прав дорожнього руху або дрібного хуліганства. Якщо це відбувається до угоди, то алкоголь виводять за допомогою крапельниці, і на операцію продавець потрапляє вже у адекватному стані. Угода оскаржується, квартиру покупець повертає, але грошей назад не отримує, так як продавець їх втратив, витратив і т.д. Суд, звичайно, зобов'яже продавця виплачувати гроші за договором, але реально отримати їх від нього буде неможливо.

Подібний сценарій заперечування угоди можливий і в тому випадку, якщо продавець перебуває на обліку в наркологічному диспансері. Тому довідки від продавця з цих закладів при укладенні договору купівлі / продажу вкрай бажані. Нотаріальне посвідчення договору купівлі / продажу, коли засвідчується здатність продавця розуміти значення своїх дій та його дієздатність, теж не буде зайвою. А в деяких випадках просто необхідною.

Заниження ціни в договорі. Укладається договір купівлі / продажу. Після реєстрації права та отримання грошей продавцем угода з якоїсь причини заперечується їм в судовому порядку. Після визнання договору недійсним покупцеві повертається тільки та сума, яка була вказана в договорі. Довести, що насправді сума була більшою, покупцеві буде дуже важко.

Шахрайство з боку покупця

Купівля частки. Найпоширенішими випадками шахрайства з боку покупця є рейдерство і обман при грошових розрахунках по угоді. Зараз рейдери в основному займаються маніпуляціями з частками в квартирі, для чого у одного з власників купується частка (іноді - досить незначна). Після цього, через недосконалість законодавства в даній області, рейдери претендують на право користування нерухомістю.

Якщо рейдерів в квартиру не пускають, вони пишуть заяву в поліцію про перешкоджання користування житлом, а потім, користуючись зв'язками і підкупом, в присутності уповноважених осіб зламують замки і вселяються. Їх завдання - морально придушити господарів квартири і змусити відкупитися від рейдерів за несумірні гроші, а то і взагалі дешево продати свої квадратні метри загарбникам. Методи застосовуються найбільш нахабні. У рейдерів існують навіть інтернет-спільноти та спеціальні сайти, де вони діляться один з одним секретами «професії».

Як протистояти? Треба звернутися до юриста і подати на рейдерів до суду, виходячи з конкретної ситуації. Можна вчинити позов з приводу матеріальної та моральної шкоди, але при цьому потрібно пам'ятати, що операції з часткою нерухомості підкоряються певним правилам. Співвласники квартири повинні бути письмово повідомлені про продаж частки. Причому, вони мають першочергове право викупу частки за заявленою продавцем ціною. Людина зі сторони може придбати частку тільки після того, як за призначену ціну її відмовилися купувати співвласники. Якщо умова не була дотримана, можна оскаржити угоду купівлі / продажу частки. Крім того, потрібно знати, що власник частки в квартирі може розпоряджатися нею тільки за згодою інших власників квартири.

Обман при грошових розрахунках. Шахраї схиляють продавця до передачі грошей старим дідівським способом - готівкою з рук в руки. Такий спосіб розрахунків за угодою з житлом вкрай небезпечний. Найбільш поширеним зараз способом є розрахунок готівкою через банківську комірку. Але, кажуть, бувають випадки, коли гроші крадуть і з осередку. Ще більш безпечні варіанти, але трохи більш дорогі варіанти грошових розрахунків - через ту ж банківську комірку, але не готівкою, а з використанням векселів, а також безготівковий розрахунок за допомогою банківського акредитива.

Терміни оскарження угоди

Теоретична можливість того, що вашу покупку оскаржать, зберігається протягом 3 років - саме такий термін позовної давності. Для визнання угоди недійсною встановлений термін в 1 рік. Визнати угоду незначною (тобто спочатку суперечить нормам законодавства) можуть протягом 3 років після її здійснення. Але термін може відраховувати не з моменту вчинення правочину, а з того дня, коли позивач дізнався або повинен був дізнатися про обставини, за якими операція може бути визнана недійсною.

Коментарі

Список коментарів порожній

Залиште свій коментар