Новобудови і інвестиції: вкладаємо гроші на котловані

Дата створення 08.03.2017 13:46:02

Інвестування в новобудови - один з небагатьох видів вкладення грошей, доступних приватним особам. Інші варіанти або пропонують зовсім скромну прибутковість (банківські депозити), або надмірно ризиковані і вимагають від інвестора серйозної кваліфікації (фондовий ринок), або мають на увазі необхідність вкладати величезні суми (придбання цілих торгових центрів). У випадку ж з квартирами, інвестувавши щодо умовно невеликі гроші (декілька тисяч гривень, а не сотні), людина отримує можливість заробити непогані відсотки.

Важливий плюс - ця діяльність не вимагає щоденного участі: вклавши гроші, можна спокійно зайнятися чимось ще, чекаючи, поки ваш будинок «дозріває».

Плата за ризик

Для початку спробуємо зрозуміти, на чому тут заробляють. Навряд чи має сенс довіряти свої гроші різним фінансовим установам (це коли вам обіцяють високу прибутковість, але не пояснюють, звідки вона береться). Яскравим прикладом подібних конструкцій може служити «МММ».

Суть інвестування в новобудови зводиться до того, що квартира в уже готовому будинку коштує дорожче, ніж в тому, що ще тільки будується. На рівні простого життєвого здорового глузду зрозуміло, що те, чим можна користуватися «тут і зараз», краще, ніж те, чого чекає чекати - іноді по кілька років.

Є і ще одне міркування. Що б там не говорили забудовники про свої розміри і надійність - всі розуміють, що при будь-якому інвестуванні буває ризик. Доброю ілюстрацією цього може служити Lehman Brothers - американський інвестиційний банк, заснований в 1850 році. Його власники і співробітники, ймовірно, не раз з гордістю згадували більш ніж 150-річну історію рідної контори - ось які ми давні і надійні! Але в 2008 році банк збанкрутував. Саме цей ризик - що будує будинок компанія збанкрутує, і заплачені їй гроші пропадуть - і приймає на себе приватний інвестор.

«В переважній більшості випадків ціна на початкових стадіях будівництва відрізняється від ціни в зданому будинку на 25-40%. Такий розрив визначається в першу чергу великими ризиками для покупця на ранніх етапах ». На етапі котловану квадратний метр коштує дешевше, ніж після реалізації проекту. При цьому, природно, існують певні ризики для інвестора - наприклад, фінансові катаклізми в масштабах всієї країни і супроводжуючий їх застій на ринку ускладнять згодом реалізацію квартири. Але, як відомо, чим більше ризик, тим вище прибутковість ». Під час кризи 2008-2009 років спостерігався відтік покупців-інвесторів, а в 2010-2012 роках їх кількість знову почала зростати, хоча і не досягла поки докризового рівня.

Терміни: будують щось швидко

Природно, що будь-якого інвестора цікавить питання часу: на який термін вкладені ним гроші будуть задіяні в цьому проекті? Людині непосвяченому може здатися, що в досліджуваному нами питанні найскладнішим (і, відповідно, довгим) виявиться будівництво - будинок такий великий ... Але, як з'ясовується, проблеми здебільшого кореняться в іншому.

Монолітно-цегляні будинки будуються довше - там вся будівля поетапно відливається з бетону на будмайданчику, і на це потрібен додатковий час. Але навіть за цією технологією, термін будівництва становить 18-24 місяці.

У реальності, однак, процес йде набагато довше, і причини цього можуть виявитися найрізноманітнішими. Наприклад, зводиться новий мікрорайон, для опалення якого необхідна котельня. Зрозуміло, що навіть якщо перші 2-3 будинки будуть побудовані раніше цієї самої котельні, здавати їх в експлуатацію не можна.

Друга причина - необхідність для забудовника взаємодіяти з різними державними структурами. А вони цілком можуть в самий останній момент зажадати чогось (побудувати ще один дитячий садок - якщо чиновник чесний, або хабар - якщо нечесний), погрожуючи в іншому разі не закрити інвестиційний контракт. Як забудовник владнає цю проблему - питання окреме, але в будь-якому випадку це означає втрати часу.

Нарешті, багато залежить від тактичних цілей. «Буває так, що забудовник купив нову перспективну площадку. - У цьому випадку йому вигідно якомога швидше розпродати і добудувати старий об'єкт і зосередитися на новому. А в іншому випадку потрібна максимальна виручка: забудовник буде намагатися продавати за найвищою ціною і вкладати в об'єкт не більше, ніж він отримує від продажу квартир ». Загалом, тут все залежить від забудовника і його мотивації побудувати швидко.

Міркуючи про терміни, не можна не згадати, що ще кілька років тому на нашому ринку були поширені абсолютно різні розміри запізнення - до п'яти років. В цілому, на сьогодні термін інвестиції в будівництво (якщо стартувати дійсно з нульового циклу) становить близько двох років. Про всяк випадок варто пам'ятати про можливість невеликого - 3-6 місяців - запізнення.

Прибутковість: красива, навіть занадто

Розмір майбутнього доходу - ще одне питання, яке жваво цікавить інвестора. Опитані нами експерти ринку (що представляють компанії-забудовників) називали цифри в районі 20-30% річних. «В середньому, квартира в будинку, що будується збільшується в ціні протягом року на 20-30%. Найбільше ціна зростає протягом перших двох років: у перший на 20-30%, у другій - на 20%. Очевидно, що на більш ранній стадії інвестор вкладає гроші, тим більше він отримує прибутку. Ідеальний варіант - зайти на стадії котловану і вийти після отримання свідоцтва про реєстрацію прав власності ».

Можна додати, що в колишні (до 2008-го) роки показники прибутковості були ще більш привабливими. «У період передкризового іпотечного буму вже через півроку після закладки будинку ціни квартир могли вирости на 30-40%» Скільки це річних - шановний читачу, ймовірно, зуміє порахувати і без нашої участі ...

Але навіть і обіцяні сьогодні 20-30% - це, погодьмося, вельми непогано. Питання тільки в тому, чи досяжні вони. Проаналізувавши досвідченим оком рекламні буклети, починаєш бачити те, чого шановні продавці старанно «не помічають»:

1. Під зростанням цін розуміється то, як сама компанія-продавець підвищує ціни. Було 10 000 грн за кв. м, стало 12 000 - значить, всі покупці, що придбали за старою ціною, заробили 20%. Насправді, щоб дійсно отримати дохід потрібно продати квартиру, тобто знайти людину, яка погодиться її у вас купити. У цій справі фірма-продавець відразу стане вашим конкурентом - вона ж теж реалізує свої площі. Причому конкурент цей дуже потужний, який володіє величезними рекламними можливостями. Протиставити цьому приватник може тільки одне - більш низьку ціну, тобто розрахункових показників прибутковості ми не досягаємо.

2. Угоди з нерухомістю припускають велику кількість різних витрат - мита, оренда сейфів і т.п. Ймовірно, доведеться користуватися послугами фахівців - ріелторів, «штовхачів». Все це ще більше знизить прибутковість вашої інвестиції.

3. Володіння квартирою теж виявляється далеко не безкоштовним. При отриманні ключів покупець зазвичай оплачує комунальні послуги за чотири місяці - це загальноприйнята практика. Згодом кожен місяць простою вашої квартири в очікуванні покупця - це нові платежі квартплати.

Одним словом, «розрахункові» показники доводиться дуже серйозно коригувати. «Прибутковість інвестування в новобудови за оптимістичним сценарієм складе не більше 15-20% річних. У більшості ж випадків, з урахуванням додаткових витрат на оформлення і продаж, 10-15% річних можна вважати дуже хорошим варіантом.

Коментарі

Список коментарів порожній

Залиште свій коментар